VERHUURBATEN of BEMIDDELINGSVERGOEDING

….. een eerlijke opbrengst voor iedere betrokkene

Het traditionele model waarbij de eigenaar van een recreatiewoning of chalet diegene is die de huur incasseert is in het laatste decennium steeds vaker op zijn retour. De gast maakt een reservering  bij een boekingskantoor (touroperator) die op zijn beurt weer de reservering inboekt bij het betreffende vakantiepark. Die vergoeden op hun beurt mogelijk weer huur aan de eigenaar van de betreffende woning. Dat is dus 3 keer huurinkomsten voor één keer gebruik! Voorwaar zo gaat het ogenschijnlijk prima met ons gezamenlijke nationale bruto inkomen.

Vraag is of dit administratief gezien nu ook overal daadwerkelijk huurinkomsten vormt? Dat ligt eraan. Ik zal het inzichtelijk maken aan de hand van een voorbeeld. Stel de gast betaalt € 600 bij het boekingskantoor, dat aan het park een rekening van € 520 betaalt. Het park vergoedt aan de eigenaar uiteindelijk een bedrag van € 350 (in de praktijk vaak ook een vast bedrag onafhankelijk van de bezetting).

Voor de juridische eigenaar van het optrekje is dit geen vraag: die betaalt of deelt verder niets, dus € 350 pure huurbaten.

Het park ontvangt per saldo € 170 (de marge tussen € 520 en € 350), en daarna nog mogelijk vergoedingen voor aanvullende diensten zoals voor linnengoed. Maar vraag is of zij nu € 170 omzet boekt of de hele € 520?

In de praktijk zal meestal wel de gehele € 520 als omzet mogen worden verantwoord, en daarbij dus de € 350 als inkoopwaarde van de omzet. Bepalend is of de verhuurder optreedt als “principaal” of als “agent”.

Er is sprake van agentschap als de verhuurder geen bijzondere risico’s loopt met betrekking tot de opbrengst en marge uit de verhuur. Bij het afsluiten van de transactie is al duidelijk wat de agent er voor zal moeten doen en wat hij er aan overhoudt. Dit is dus van toepassing voor het boekingskantoor; bij het inboeken van de reservering zit hun rol erop, en is hun prestatie geleverd en de provisie verdient.

Soms kan die rol als agent ook spelen voor het bungalowpark, als alleen toegang wordt verleend en de sleutel wordt verstrekt, maar verder geen service of aansprakelijkheid wordt geboden. Dan is ook sprake van agentschap, en zijn er geen huurinkomsten maar provisiebaten.

Als echter het park meer nadrukkelijk betrokken is bij de verhuur dan wordt zij gezien als de principaal en boekt zij de gehele huuropbrengst.

Voorbeelden van het optreden als principaal omvatten:

• Zij is direct aansprakelijk voor alle details aangaande de verhuur (zoals klachtbehandeling, storingen, schoonmaak);
• Loopt het risico van oninbaarheid (niet betalende gast is haar probleem, en niet van de eigenaar);
• Is betrokken bij het vaststellen van de huurprijzen, aanbiedingen en kortingen;
• Verhuurt gewoonlijk een bepaald type huisje, maar niet expliciet huisje nummer x.

Belastingplan 2011: provisie voor tussenpersonen straks belast met btw
Onderdeel van het belastingplan 2011 is ook een maatregel die pas op 1 april 2012 zal moeten ingaan. Dat betreft een wijziging van de BTW-regeling die wel bekend staat als “de reisbureauregeling”. Thans zijn veel Nederlandse reisorganisaties een verlaagd of 0% btw-tarief verschuldigd over hun winstmarge. Dat gaat in de nieuwe belastingplannen in 2012 omhoog naar het algemene tarief. Voor reisonderdelen buiten de EU is het btw-nultarief van toepassing. De btw op ingekochte reisonderdelen welke de reiziger rechtstreeks ten goede komen kan dan niet langer in aftrek worden gebracht. Ook voor tussenpersonen (alhoewel die niet onder de nieuwe reisbureauregeling vallen) zal vanaf dan het algemene tarief van toepassing zijn op hun provisies. Al met al een prijsverhoging voor de gast en dus verslechtering voor de branche.

Heeft u vragen naar aanleiding van het bovenstaande. Neem gerust vrijblijvend contact met me op.

Peter Luken
Branchegroep Horeca , Recreatie & Toerisme
BDO Accountants & Adviseurs, Arnhem
E: peter.luken@bdo.nl
T: 026 3525625