Wat kan de bungalowsector leren van de supermarktbranche?

Wie mag zich binnen het aanbod van de vakantiehuisjes tot de meest populaire supermarkt rekenen? Is Albert Heijn marktleider op eenzame hoogte of is er meer in de aanbieding? Volgens mij heeft de Landal formule wel heel wat weg van AH. Deze marktleider is verworden tot een grijze muis zonder nog echt de consument in vervoering te brengen, tenminste als we de kenners mogen geloven. De grootste resultaten van AH worden geboekt in Amerika, en laat dat nou ook van toepassing zijn bij Landal met een Amerikaanse eigenaar. De grootste uitdaging van Landal is de hoeveelheid gedateerde bungalowparken en de vraag wat men daar op termijn mee moet.

Afstoten betekent ook nieuwe ontwikkelingen met investeringen en groei over de grens. Landal fans zullen in de toekomst voor nieuwere bungalowparken verder Europa in moeten trekken. De Landal parken behoren zonder meer tot de bovenkant van de markt maar je kunt je afvragen of dat in deze tijd nog wel voldoende is. De laatste jaren zijn er maar weinig spectaculaire ontwikkelingen en telt “rendement eerst”. Pas daarna komt de beleving en schuilt het gevaar dat men opschuift naar het middensegment.

Zie daar de Lidl die al jaren een claim legt op de “beste groente- en fruitafdeling”. Groot, goedkoop en een goed opgepoetst imago met veel kenmerken die herkenbaar zijn bij de Roompot formule. Opererend aan de onderkant van de markt maar met goede producten. Toch blijft het niet alleen bij het oppoetsen van het imago en brengt Roompot nieuwe formules à la Largo (www.largo.nl) op de markt. Zij zijn het die vooral in Zeeland veelal oude campings een nieuwe impuls geven met de ombouw tot luxe vakantieresorts.

[column width=”1/3″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

[column width=”1/3″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

[column width=”1/3″ last=”true” title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

De Plus Markt blaast ook af en toe op de trompet en zie daar de gelijkenis met Hogenboom Vakantieparken. Heeft u ook al van Droomparken gehoord? Lijken zij niet een beetje op het vechtersbaasje onder de supers, namelijk de JUMBO formule? Zit daar toevallig ook niet een familie clan achter? Het is de runner-up die niet van de televisie is af te slaan. Ze knallen erop en schromen niet om hun spierballen te laten zien. Bezoek maar eens de speciale kijkdagen op een van de vele parken in ons land. Zijn het hier niet vooral de grotere campingbedrijven die in rap tempo getransformeerd worden tot chaletpark en waarbij de consument het gevoel heeft een mooi vakantiestulpje te hebben verschalkt op een mooie plek? Hoezo is de aanschaf van een vakantiebungalow of -chalet een impulsieve beslissing? Ik denk dat Droomparken een aantal kenmerken herbergt van het gele gevaar.

Droomparken, de runner-up die niet van de televisie is te slaan

Als we de kenners uit de supermarktbranche mogen geloven dan is de Aldi een slapende reus die veel van haar imago heeft verspeeld en links en rechts de concurrent voorbij ziet lopen. Te goedkoop en niet meer zoals het ooit was. Laat ik nou hetzelfde gevoel hebben bij CenterParcs. Hoewel, het is misschien een verkeerde vergelijking want dat beeld is voornamelijk van toepassing voor de Nederlandse en Belgische markt. Concern breed moet er wel wat achter de schermen borrelen want men wil graag de bungalows verkopen. Je kunt je afvragen wat er dan nog overblijft voor CenterParcs om het de consument naar de zin te maken en hoe men de belangen kan borgen voor de “nieuwe” eigenaren. Als er een organisatie is die snapt om het tij te keren en beeld/kwaliteitsplan te verbeteren, dan is het CenterParcs die de weg naar boven is ingeslagen door meer aandacht te besteden aan horeca en het upgraden van de bungalows naar meer kwaliteit, comfort en luxe.

Wie kent de uitverkoop bij de Bijenkorf onder de noemer van de Dolle Dwaze Dagen? Zij kiezen voor minder winkels, stoppen met extreme kortingen en laten ook de Dolle Dwaze Dagen voor wat het is. Met minder winkels, minder aanbiedingen maar hogere prijzen durft men te kiezen voor meer kwaliteit en neemt men omzetdaling voor lief. Toch is het rendement hoger omdat de marge structuur er totaal anders uit ziet. Kunnen bungalowparken daar iets van leren?

Zie ik daar geen vergelijking met het Hof van Saksen? Een zelfstandig bungalowpark dat zo’n beetje de hoogste naamsbekendheid heeft van ons land. Daar kan rustig nog wel een schepje bovenop. Immers de huidige consument wil best een stevige prijs betalen als het maar bijzonder is. Zo biedt Parc Ganuenta aan de Colijnsplaat in Zeeland bungalows met een inpandig zwembad (www.parcganuenta.nl) Ook het nieuwe concept Punt-West Hotel & Beachresort van architect Mathijs Zeelenberg sluit aan op de groeiende vraag naar meer luxe resorts (www.oasisparcs.nl). Bij mijn bezoek aan CenterParcs UK bleek ook hoe het anders kan…

[column width=”1/3″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

[column width=”1/3″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

[column width=”1/3″ last=”true” title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

De goede oude tijd komt nooit meer terug

Tijden van weleer breken aan voor projectontwikkelaars die kansen zien om op bijzondere plekjes in ons land nieuwe luxe resorts uit de grond te stampen. Grote bungalowparken met honderden huisjes zullen slecht mondjesmaat gebouwd worden en het zou wel eens kunnen dat Marina Resort Poort van Amsterdam de laatste is met een soortgelijke omvang (www.poortvanamsterdam.nl). Landal zag er geen brood in en nieuwkomer Europarcs heeft de ontwikkeling ter hand genomen. Een oude jachthaven met camping die geheel wordt omgeturnd tot een modern vakantiecomplex met alle mogelijke centrumvoorzieningen en bestaande uit 22 appartementen, 156 grondgebonden woningen en 20 waterwoningen.

Ook op de waddeneilanden zijn volop bouwactiviteiten en ontwikkelingen. Op Texel, Vlieland en Ameland komen verschillende type vakantiewoningen. Uiteraard kan de provincie Zeeland niet achter blijven en worden op meer dan één locatie strandhuisjes (www.zonneweelde.nl) gebouwd en de bestaande voorraad bungalows (www.centerparcs.nl/PortZelande) wordt tweedehands van de hand gedaan, zij het dat men er wel eerst met de bezem doorheen is gegaan. Als markt zich blijft ontwikkelen dan zitten wij gauw aan het gemiddelde van ruim 1500 vakantiewoningen per jaar. De grootste groep potentiële kopers is de grijze golf, de senioren die op zoek zijn naar comfort, luxe en kwaliteit en met een voorkeur voor de regio’s aan de kust.

De andere regio’s w.o. Brabant, Drenthe en Limburg hebben het moeilijk en laten die nou ook nog eens over de grootste voorraad “oude” bungalows beschikken. De Veluwe, nog altijd een sterk merk, beschikt over de grootste voorraad oude bungalows van de eerste generatie. Ondanks het upgraden met flatscreens en verluxing van de bungalows blijft het rommelen in de marge. Een doemscenario voor veel bungalowparken zijn de vele makelaarsborden met “te koop” op de ramen geplakt. Wie wil daar nou haar vakantie optrekje kopen? Wanneer de prijs niet echt een koopje is, dan staat een dergelijke bungalow vaak meerdere jaren te koop. Een andere bedreiging voor de totale sector is de opkomst van de talrijke luxe chaletparken waar de consument een “bungalow” koopt. Koopt men hier geen kat in de zak? Schijn bedreigt want onder al deze zogenaamde pareltjes is een groot moeras van gedateerde bungalowparken, gebouwd in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw, welke de komende jaren de markt zal overspoelen.

Producten die over de datum zijn mogen toch ook niet meer verkocht worden in de supermarkt?

[column width=”1/3″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

[column width=”1/3″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

[column width=”1/3″ last=”true” title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

Spaargeld levert geen donder op

De economie trekt na een aantal magere jaren weer aan en het spaargeld levert aan rente nog steeds geen donder op. Beleggen is ook al niet voor iedereen weggelegd dus waarom niet investeren in zo’n leuk vakantiehuisje? Volgens potentiële kopers schijnt het dat je er geld mee kunt verdienen en dat je er soms ook zelf nog van kunt genieten omdat dit een van de vele verkoopvoorwaarden is. Landal verkoopt Strandhuisjes bij Julianadorp aan Zee en biedt een verhuur rendement van 7% (www.genietenophetstrand.nl).

Een unieke locatie staat garant voor een hoge bezetting en evenredig rendement. Bij Vakantiepark Boomhiemke op Ameland verreizen in het duinlandschap 140 lodges, gebouwd met hoogwaardige materialen op erfpacht. En wie op zaterdag naar RTL4 kijkt, ziet daar een soap waar chalets van Droomparken als warme broodjes worden aangeprezen. Waarom geen leuk stekje kopen bij Droomparken Molengroet? Er zijn nog meer spelers op de markt die met hun chalets de markt veroveren w.o. Succesparken en TopParken. Bij laatstgenoemde krijg je zelfs 7,8% rendement bij de aanschaf van een chalet bij Recreatiepark het Esmeer (www.vakantiehuisaandemaas.nl), bij gebrek aan kust locaties. Er is al een vakantiehuis vanaf € 109.500,- excl.btw maar incl. kavel v.o.n. tuin aanleg en complete inventaris.

De vakantiebungalow biedt zekerheid terwijl de rente op dit moment weinig soelaas biedt

Naast alle grotere spelers op de markt is er ook nog een grote groep zelfstandige recreatieondernemers die de ontwikkeling zelf ter hand nemen. Zo timmert Recreatiepark De Boshoek (www.deboshoek.nl) aan de weg en biedt men meerdere chalets, bungalowtypes en zelfs bijzondere glamping accommodaties aan. Een echt familie bedrijf met een op en top vakantiebeleving. Wanneer u bij De Boshoek een vierpersoons Veluwelodge koopt, biedt dat jaarlijks uitzicht op een rendement van € 11.275,- bij een aanschaf vanaf slechts € 37.166,- na teruggave van de BTW bij verhuur. Dit lijkt de kip met het gouden ei!

Iets anders van opzet is Chalet Parc De Zeumersehof. Een park voor de consument op zoek naar rust en alle noodzakelijke voorzieningen (www.zeumersehof.nl). Wie een financiering nodig heeft, kan terecht bij het Rabobank Recreatie Realisatieplan. Gezien de belangstelling op de Vijftig Plus beurs zal de komende jaren de interesse alleen nog maar groeien en zullen vele senioren op zoek gaan naar de ultieme vakantiebelevenis met luxe dichtbij huis. De vakantiebungalow biedt zekerheid terwijl de rente op dit moment weinig soelaas biedt. Het zullen vooral de senioren zijn die voor hun kleinkinderen de portemonnee zullen trekken en de markt kan hierop inspelen door het aanbod te vermarkten met gesplitst eigendom of gebruik in familieverband. Waarom zie ik daar nog geen concrete voorbeelden van? En wat gebeurt er met alle bungalow- en chaletparken die hun rendement niet halen?

[column width=”1/3″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

[column width=”1/3″ title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

[column width=”1/3″ last=”true” title=”” title_type=”single” animation=”none” implicit=”true”]

[/column]

De bungalowmarkt, een nieuwe woekerpolis

Je kunt je bij veel projecten afvragen of de consument niet te veel betaalt voor zijn vakantiebungalow. Toch heeft alles zijn prijs en het beste voorbeeld zien wij in supermarkt land. We kennen allemaal de reclame van Lidl die haar ketchup vergelijkt met die van de Heinz en op basis van de reactie lijkt er niet te veel verschil in smaak te zijn. Voor de prijs ligt dat wel beduidend anders en zo ligt dat ook bij het aanbod van vakantiebungalows. Toch hangen er donkere wolken boven de markt waar uiteindelijk de consument straks de dupe van kan worden. Het aanbod is te groot en de markt wordt momenteel overspoeld omdat projectontwikkelaars nog steeds hun zakken kunnen vullen.

Het verschil in prijs en beleving tussen de traditionele stenen bungalowbouw en die van de chalets wordt steeds kleiner terwijl er wel degelijk sprake is van een kwaliteitsverschil in gebruikte materialen. Het is ook van belang welke verhuurorganisatie er achter zit in hoeverre de gegarandeerde rendementen wel behaald zullen worden. Hoe treffend zijn de opmerkingen bij veel projecten “U belegt buiten het zicht van de AFM”. Als we alle plannen in ogenschouw nemen en ook nog eens de verlopen campingbedrijven die worden omgeturnd tot chaletpark, dan zien we een tsunami aan vakantiehuisjes aankomen met teveel van hetzelfde. Een overaanbod betekent te lage bezettingen in de verhuur en achterblijvende rendementen. De eerste betalingen aan de kopers van een bungalow of chalet zitten meestal toch al in de koopsom verdisconteerd.

Er hangen donkere wolken boven de markt waar uiteindelijk de consument straks de dupe van kan worden

Een belangrijke schakel in het geheel zijn meestal de verenigingen van eigenaren die samen de jaarlijkse tekorten kunnen aanvullen of moeten bijlappen om de achterstand in luxe en comfort in te lopen. De nieuwe boekingssoftware laat feilloos zien welke bungalow wel of niet in de smaak valt van de potentiële boeker.

En dan hebben we het nog niet over alle kleine lettertjes zoals wel of geen erfpacht of de parklasten die jaarlijks geïndexeerd mogen worden, terwijl de eigenaar steeds minder gaat verdienen. Hoe zit dat met de centrumvoorziening of de horeca? Ze zeggen wel eens gekscherend dat bezit het einde is van het plezier. Wanneer de projectontwikkelaar nog altijd zijn hielen licht na een realisatie en de vereniging van eigenaren achterblijven met de gevolgen, is het beslist geen happy end. Er spelen veel verschillende belangen maar toch zullen de ontwikkelaar, eigenaar, exploitant, touroperator, vereniging van eigenaren en de consument met elkaar in gesprek moeten blijven om een deceptie te voorkomen waardoor het bungalowpark in een negatieve spiraal terecht zal komen. Veel warenhuizen dumpen de oude voorraad in de uitverkoop. Wellicht een idee voor veel gedateerde bungalowparken om hiermee een andere doelgroep aan te spreken.

Second Home, de beurs voor uw tweede huis biedt uitkomst

Het is beslist geen kommer en kwel in de bungalowsector, zoals u misschien zou denken na het lezen van dit spraakmakende verhaal. Niets is minder waar want er glooit iets moois aan de horizon, letterlijk en figuurlijk. De laatste generatie vakantiebungalows is bijna allemaal onder architectuur ontwikkeld en men kiest in toenemende mate voor meer variatie in modellen en uitvoeringen op de mooiste locaties. Ook is er ruimte voor meer luxe en comfort en dat beperkt zich niet sec tot de bungalow. Ook het terras en de tuin maken steeds vaker onderdeel uit van het geheel. Men kiest niet snel meer voor de massaliteit en kleinschaligheid komt om de hoek kijken.

Het is toch mooi dat wie met aandacht het juiste aanbod met een correcte afstemming van prijs en kwaliteit nog steeds op enthousiaste kopers kan rekenen!

De rol van de projectontwikkelaar reikt verder dan alleen maar de zakken vullen en vertrekken. Een vakantiebungalow die straks via één van de grotere touroperators in de verhuur komt, kan geboekt worden met een butler. Een andere ontwikkeling zijn de chalets die steeds meer luxe bevatten en bijna het predicaat van een echte bungalow kunnen opstrijken. Het komt ook doordat de consument liever wat minder geld besteedt aan een bungalow en juist ook nog ruimte wil hebben voor een vakantie naar de zon of een camper. Men zet in op meerdere vrijetijdsactiviteiten tegelijk.

Een belangrijke afweging die de potentiële kopers moeten maken is of men er echt rendement uit wil halen of dat het is voor de familie als permanente vakantiebestemming. Het valt te betwijfelen of er überhaupt wel rendement te behalen valt voor de consument die enkel en alleen in een vakantie woning heeft belegd. Het blijft vaak toch koffiedik kijken hoe de ontwikkelingen er over jaren uit zien als de verenigingen van eigenaren het voor het zeggen hebben.

Wie op zoek gaat naar een vakantiehuis op een bijzondere locatie kan op de Second Home in de Jaarbeurs Utrecht terecht van 2 t/m 4 oktober a.s. Het volledige aanbod van Nederland is er te vinden en niet te vergeten zijn er tal van lezingen door experts en specialisten. Het is toch mooi dat wie met aandacht het juiste aanbod met een correcte afstemming van prijs en kwaliteit nog steeds op enthousiaste kopers kan rekenen! En als de beheerstaken naar realisatie ook nog eens zijn afgestemd op een duurzame relatie, dan zit het wel goed. Pas op voor cowboys in onze branche!

Blijf op de hoogte en laat u informeren door experts. Bezoek de Second Home en kijk voor meer informatie op www.secondhome.nl

Hans van Leeuwen, trendwatcher en adviseur

Wilt u er bij zijn? Nederland is de kraamkamer van luxe bungalowresorts & droomvilla’s! Bezoek de lezingen van Trendwatcher en adviseur Hans van Leeuwen op alle drie de dagen van 13.30 – 14.00 uur! Meer informatie via www.secondhome.nl