Menu
De traditionele vastgoedsector heeft vastgoed in de leisure sector lange tijd genegeerd. Huuropbrengsten en rendementen zouden ontoereikend zijn, of het althans op grote afstand verliezen van de revenuen uit kantoren-, industrie- en woningbouw.
Toch zien wij een kentering en lijkt er momenteel juist een tegenovergestelde ontwikkeling gaande. In toenemende mate maakt de component leisure het verschil: het voorziet de traditionele vastgoedsector van een nieuwe dimensie, die meer inspeelt op het consumentengedrag en daardoor de aantrekkelijkheid in zijn totaliteit vergroot. Kijk maar naar de opkomst van de leisure boulevard (niet te verwarren met de meubelboulevard). Grootwinkelbedrijf Intratuin Duiven heeft bijvoorbeeld plannen om haar capaciteit te verdubbelen. Een plan dat volledig wordt ingevuld met horeca en recreatieve voorzieningen. Is het succes van de outlet in Roermond ook niet toe te schrijven aan het veranderende gedrag van de consument, waarvoor funshoppen een dagje uit moet zijn? En wil daarom Leisure Stad Zoetermeer ook zo graag een Factory Outlet binnen haar gemeentegrenzen ontwikkelen?
Door verbreding en blurring wordt leisure steeds vaker onderdeel van succesvolle vastgoedontwikkeling
In diezelfde gemeente heeft lokale ondernemer Marty Kreft, van de keten De Ballebak, plannen om een Family Entertainment Center te ontwikkelen met een oppervlakte van wel 10.000m2. Terwijl we allemaal ook het initiatief kennen van Koos Hendriks, genaamd SnowWorld. En neem ontwikkelingen bij de traditionele campings. Wie had ooit gedacht aan een viersterrenhotel op een camping? Inmiddels zijn er al vijf van deze campings in Nederland, en zullen er nog meer bij komen. Verbreding, blurring en het veranderende consumentengedrag zorgen ervoor dat leisure steeds vaker onderdeel wordt van succesvolle vastgoedontwikkeling. Uiteraard moet men hierbij wel rekening houden met verschillende opbrengsten en rendementen, maar bij de juiste mix is de leisurecomponent de schakel voor een succesvolle belegging.
Het ontstaan van ketens is een bewijs van een volwassen bedrijfstak waar iets te halen valt voor investeerders. Basic Fit, Fit For Free, Ballorig en Monkey Town zijn bekende namen in respectievelijk de fitnessbranche en indoorspeeltuinen. Een nieuwe ontwikkeling is de opkomst van Family Entertainment Centers. Wat eerder stand alone bedrijven waren, opereert nu gezamenlijk onder een dak. Denk aan al die fabriekshallen en oude tennishallen met een kartbaan of indoorspeeltuin. Deze activiteiten kruipen steeds vaker bij elkaar, en een Family Entertainment Center is geboren.
Momenteel worden door het hele land grootschalige vastgoedprojecten uitgerold; vaak gecombineerd met leisure
Er lijkt momenteel wel een revival gaande van bowlingcentra en megabioscopen. Kinepolis bij de Jaarbeurs en CineMec in Utrecht zijn slechts twee voorbeelden. Op dit moment wordt in dezelfde regio de laatste hand gelegd aan een miljoeneninvestering: twee indoor skidive torens. In Arnhem heeft Pathé onlangs een nieuwe bioscoop geopend met daarnaast een Happy Italy, Berenrestaurant en McDonalds, alles op loopafstand van het treinstation en de binnenstad. Wie de markt in de gaten houdt, ziet dat er heel veel van deze grootschalige vastgoedontwikkelingen zijn in het hele land. Breepark in Breda is volop in uitvoering, terwijl het onder de noemer Bavelse Berg maar niet van de grond kwam. ING Real Estate heeft met dit plan van voor de crisis jarenlang onder de arm gelopen. Nu is een indoorspeeltuin onderdeel van de nieuwe ontwikkeling en de hele financiering is op creatieve wijze tot stand gekomen, waarbij de leverancier van de toestellen ook participeert in het verhaal.
Ook MEET INN op Business Park Amsterdam Osdorp en De Scheg in Deventer zijn grootschalige leisure ontwikkelingen. Die laatste bestaat uit een overdekte schaatsbaan, tropisch zwembad, sportaccommodatie, vergaderzalen en horeca in de nabijheid van een scholencomplex. Overdag gebruikt door studenten; ‘s avonds en in het weekend door de inwoners van Deventer en omgeving. Het is van een sportaccommodatie tot een dagje uit geworden, met honderdduizenden bezoekers op jaarbasis. Hier zwaait Aschwin Lankwarden al meerdere jaren de scepter. Het is in een soort PPS constructie met de gemeente verworden tot een zelfstandig commercieel bedrijf. Moet ik de Zuidas nog noemen, met als klap op de vuurpijl de Ziggo Dome? Hebben wij het hier over vastgoed, retail of leisure?
Dat het niet altijd goed gaat, bewijst het fiasco van Yumble bij Roermond. We hebben het hier toch over een domper van zo’n twintig miljoen euro vanwege een niet doordacht vrijetijdsconcept en initiatiefnemers met te weinig ervaring in de leisureindustrie. Het is door dit soort gevallen dat investeringen in leisure vaak met argusogen worden bekeken. Niet alleen door beleggers en ontwikkelaars, maar ook door banken. Toch zijn er nog in verschillende plaatsen plannen voor grootschalige ontwikkelingen. Gemeente Leusden is in gesprek met diverse lokale ondernemers. Voor de uitgebreide verkenning vinden gesprekken plaats met Van der Valk, Euroflor, het AFAS Circustheater en The Meijer Sportcentrum. De moeilijkheid bij zo’n grootschalige leisureontwikkeling is te bepalen wie uiteindelijk de regie in handen heeft, aangezien een dergelijke clustering van activiteiten voornamelijk bestaat uit verschillende mkb bedrijven en een kapitaalsintensieve onderneming.
In het voormalige Voltcomplex van Philips werden in Tilburg vanaf 1909 de eerste gloeilampen geproduceerd. In 1995 opende Max Coppes in de destijds verwaarloosde industriële panden op 4.000m2 de tweede kartbaan van Nederland. De Voltage is inmiddels uitgegroeid tot het grootste Family Entertainment Center van het land met een totale oppervlakte van 12.000m2. Samen met tientallen andere kleinere bedrijven bezetten zij het complete oude fabriekscomplex aan de Groenstraat in Tilburg.
“Het hele complex heb ik duurzaam gehuurd. In de constructie is ook meegenomen dat ik de renovatie en het totale onderhoud van dit oude pand voor mijn rekening neem”, vertelt Max Coppes, de eigenaar van de Voltage. “Je zult begrijpen dat wij geen huurverplichting kunnen dragen die vergelijkbaar is met een winkel hier in de buurt. 
Binnen onze sector hebben we veel onrendabele vierkante meters als je die afzet tegen de maximaal te behalen omzet. Kijk alleen maar eens naar de kartbaan en de paintball zone. Hele grote oppervlaktes waar nooit de huurwaarde wordt gehaald zoals in de traditionele vastgoedsectoren. Maar door de clustering van een groot gevarieerd aanbod van wel veertig verschillende attracties, waaronder bowling, escape rooms, botsauto’s, de rodeostier, lasershooting, paintball en footpool komen wij wel aan het commerciële resultaat dat je kunt vergelijken met andere sectoren in vastgoed.
Kijk in leisure niet naar opbrengsten per vierkante meter, maar een aanvaardbaar rendement van een totaal complex is zeker mogelijk.
In januari hebben we onze nieuwe indoorspeeltuin, Volt Kids Adventure, toegevoegd met een oppervlakte van circa 3.000m2. Dankzij deze laatste aanwinst gaan wij waarschijnlijk de grens van zo’n driehonderdduizend bezoeken op jaarbasis passeren. Wie in de leisure markt terugrekent naar opbrengsten per vierkante meter komt bedrogen uit. Kijken we echter naar het totale complex, inclusief alle horecavoorzieningen en attracties, dan behoort een meer dan aanvaardbaar rendement tot de mogelijkheden.”
Een dorp is geen dorp als er geen sportvelden zijn en geen buurthuis. Een stad is geen stad zonder een bioscoop, bowlingcentrum en fitness. Vergeet daarnaast niet dat ook de hotelsector steeds meer leunt op de leisureindustrie om het weekend in te vullen, naast de doordeweekse bezetting van de zakelijke markt. Wat is anders de reden dat er zoveel retail en leisureactiviteiten te vinden zijn bij de nieuwere Van der Valk hotels? Op de Dam, wat misschien de drukste toeristenhotspot is van ons land, vinden we Madame Tussauds en Ripley’s Believe It or Not tegenover de Bijenkorf. Hoezo is leisure niet interessant voor de vastgoed sector?
Hans van Leeuwen, trendwatcher & adviseur in leisure
PS: Op donderdag 23 maart jl. vond Het Nieuwe Dagje Uit plaats waar volop nieuwe trends en ontwikkelingen aan de orde kwamen. Aanmelden voor volgend jaar kan nu al via info@hetnieuwedagjeuit.nl. Dan zijn we op donderdag 22 maart 2018 te gast bij Superfun Amersfoort!
Pleisureworld is hét leisure adviesbureau met expertise in dag- en verblijfsrecreatie. Sinds 1980 actief in de vrijetijdssector.
De Enk 5A, 6661 KK Elst
De basis is ons Business Model Canvas waar wij voor ondernemers een totaal Plan van Aanpak opzetten. Geen papieren winkel maar concreet per onderdeel een opgezet plan waar ruimte is voor innovatie – conceptontwikkeling en een gezonde bedrijfsvoering waarin onderdelen als prijsconcurrentie, sturen op EBBITDA, marketing met een gezonde benchmark voor uw conncurrentie positie onderdeel uitmaken dit Plan van Aanpak. Met dit Plan van Aanpak kunt u naar de bank of financier die een totaal inzage heeft in het meerjaren ondernemersplan met de daarbij behorende scenario’s voor een gezonde realistische exploitatie.
Kosten voor dit Plan van Aanpak vanaf € 7.500.-
Trendwatcher en adviseur Hans van Leeuwen staat in de recreatiesector bekend om zijn directheid en ongezouten mening over trends en ontwikkelingen in leisure. Dat zij hiermee scherp aan de wind zeilt, zorgt ervoor dat bij menigeen soms de haren recht overeind gaan staan. Richard de Bruin heeft mijn zijn gevoel voor innovatie veel overheden en bedrijfsleven van nieuwe producten en diensten voorzien. Met zijn vooruitziende blik loopt hij in ruim 30 jaar vaak een stapje vooruit.
Hans en Richard leveren met hun professionele oog voor de juiste leisure trends een positieve bijdrage in de recreatiesector, al was het maar omdat zij iedereen op scherp weet te zetten en voor menig recreatieondernemer een spiegel is.
Met veertig jaar ervaring in de vrijetijdsindustrie weet Pleisureworld op scherpzinnige wijze te bepalen waar het in de toekomst naartoe zal gaan. Nauwgezet houden wij de consumententrends in de gaten en weten wij hoe de klantreis van de toekomst eruit ziet. Op zoek naar een dagvoorzitter, spreker, pannellid, een nieuwe commissaris of toezichthouder? Pleisureworld komt met leisure expertise en brengt het met passie. Bekijk hieronder de mogelijkheden.
